Es normal abordar el tema de la vivienda desde los muy diversos aspectos que en ella concurren. Sin embargo pocas veces leemos o escuchamos algo relacionado con el mantenimiento de la vivienda. A pesar de la escasa atención relativa es un asunto de la mayor importancia. Representa ni más ni menos que la preservación del valor de la garantía para el acreedor hipotecario también es la manera de generar una ganancia de capital para el propietario dignifica las condiciones de vida de la familia y al fin es una forma de sumar valor a la zona en la que se ubica la vivienda. Además el buen mantenimiento y la estética crean una cultura que redunda en mejores vecinos más solidarios y mejores ciudadanos. Lo usual es que cada propietario se haga cargo del mantenimiento de su vivienda. Sin embargo cuando hay de por medio un crédito hipotecario a 15 o más años el mantenimiento también es asunto del mayor interés para el acreedor hipotecario. Salvo contadas excepciones no es habitual que el mantenimiento de la vivienda se aborde de manera profesional sistemática y preventiva.
Por ejemplo el Infonavit ha financiado en los últimos 15 años alrededor de 3 millones 600 mil viviendas y el FOVISSSTE casi 600 mil viviendas sin esquemas institucionales específicos para el mantenimiento de las mismas durante la vida de los créditos. La manera eficiente de atender esta necesidad es mediante la contratación de programas de mantenimiento a cargo de empresas especializadas dedicadas profesionalmente a esta actividad. Estas empresas pueden atender conjuntos habitacionales o viviendas individuales pueden mantener las áreas exteriores y también las interiores pueden cobrar las cuotas de mantenimiento individuales o cobrar de una sola fuente asociación de condóminos o acreedores hipotecarios pueden reforzar que se cumplan los reglamentos de condominio o pueden reportar los problemas a quien las contrató.
El costo del mantenimiento debe ser explícito y diferenciado de los demás pagos que efectúan los deudores hipotecarios y tener formas efectivas de cobro para que los programas contratados no sufran la falta parcial y temporal de recursos y la calidad del servicio no se afecte. La decisión de quién prestaría el servicio y en qué condiciones posiblemente sería del acreedor hipotecario o de la asociación de condóminos pero la relación entre el prestador del servicio y los propietarios deudores es crítica para su eficacia y para minimizar conflictos.
Es esencial que en el caso de conjuntos habitacionales el mantenimiento incluya como mínimo las áreas comunes pues su incidencia en el valor y calidad del conjunto es determinante. Habría que plantear fórmulas para que los diversos acreedores que pudieran concurrir en un conjunto específico acordaran la manera de centralizar la contratación y administración del programa de mantenimiento.
Más aún si el mantenimiento de áreas comunes incluye aspectos como alumbrado público jardines pavimento señalización etcétera es justo que el municipio o la autoridad local de que se trate bonifique alguna suma por el predial cobrado y el servicio no prestado a los vecinos. Se podría pensar en un subsidio que compense estos conceptos.
Al interior de las viviendas el programa de mantenimiento asumiría la forma de un seguro que incluya un paquete básico que cubra fallas comunes en los sistemas eléctrico, hidráulico, sanitario pintura, resanes, etc.
La filosofía acerca del mantenimiento debe ser la misma que la del propietario de una vivienda en renta. El propietario debe velar por la integridad física de su inmueble y asegurarse de que las condiciones físicas y funcionales del mismo se preserven en perfecto estado. El propietario asumiría cualquier costo derivado del deterioro del inmueble por el uso normal y el transcurso del tiempo pero sería a cargo del arrendatario la reparación de cualquier daño causado por abuso o accidente causado por los ocupantes de la vivienda.
La cultura del mantenimiento no está muy difundida en nuestro medio y sin embargo es esencial para los actores que concurren en el sector de la vivienda. Hay pleno consenso de su importancia pero en los hechos hay pocos ejemplos serios y probados de empresas profesionales que presten un servicio de calidad. El asunto es en extremo complejo pues al no haber una demanda bien estructurada por este tipo de servicio difícilmente habrá una oferta que le corresponda.
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